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德信中国启动港股IPO 净负债率居高不下
2018年09月21日 财联社 更搜头条

  继温州房企大发地产向香港联交所递交上市申请后,今年又一家浙江房企启动了上市进程。


  9月18日向港交所递交上市申请书的德信中国控股(以下简称“德信中国”),最早起家于浙江省湖州市。1995年德信控股董事长胡一平成立了德信地产,在浙江省湖州德清县,开发了第一个房地产项目中房花园,在2005年时,胡一平将总部搬到了杭州。


  据财联社了解,此次上市的主要资产,为德信控股集团旗下德信地产的开发业务,而德信控股集团其它板块,如物业、健康等业务并不在上市范围内。对德信中国来说,虽然在规模上正逐渐向中型房企靠近,但其业绩仍高度依赖浙江市场。


  值得一提的是,在试图弱化浙江区域房企标签,展开全国化布局进行扩张的时候,德信中国净资产负债率这一核心财务指标,近几年一直处于高位。业界认为,如果继续保持扩张节奏,德信中国容易出现现金流紧张的情况,其财务安全令人担忧。


高度依赖浙江市场


  向港交所提交招股书之前,德信中国对股权架构和资产做了几次大的调整。


  德信控股集团方面9月20日告诉财联社记者,正在上市的公司名称为德信中国控股,是股权架构做过调整后的新平台。 “此次上市的主要资产,其实是德信地产的房地产开发业务。集团旗下物业、健康、科技、金融等板块,并没有被纳入上市范围。” 德信控股集团方面说。


  记者了解到,德信地产1995年最初成立之时,胡一平持有德信地产45%股份,独立第三方德清县益昌工程有限公司持股25%,德清县第一建筑工程公司持股20%。此后经过多次股权转让及注册资本增加,2010年德信地产被德信控股集团收购,成为德信控股集团全资附属子公司。


  上市之前,今年三月德信控股集团对德信地产再次进行了一系列新的资产重组,形成了新的股权架构。资产及股权结构被重新安排之后,胡一平、胡诗豪父子通过德源、德欣两家公司持有正在上市的平台企业——德信中国94%股份。


  德信中国招股书显示,2015年—2017年公司销售收入分别为56.9亿元、69.8亿元、65.5亿元,今年上半年销售收入24.7亿元。另据克而瑞2017全国房企销售榜单,德信地产2017年销售额265.1亿元,排在69名;销售面积160万平方米,排在第79名。


  虽然今年销售额接近中等房企,但业界认为德信中国还算不上是一家全国性房企,更像是一家浙江区域房企。


  记者在采访中了解到,虽然德信中国在南京、合肥、徐州、上饶等几个浙江以外城市也有投资,但该公司目前最主要的收入仍来自浙江。而杭州、温州,是其持仓最重的两个城市。


  德信中国公布的信息显示,至今年六月底德信中国101个处于不同发展阶段的项目几乎都在浙江省内,其中24个在杭州、26个在温州、17个在湖州,台州、舟山、衢州各5个。


  在土地储备上,浙江更是占据了非常高的比例。招股书显示,至今年六月底就土储权益占比而言,公司土地储备为636.2万平方米,其中545.4万平方米位于浙江省。


  该公司也把浙江对其业绩的贡献,放到很重要的位置。“按浙江省11个地级市住宅物业合约销售总额计算,2017年我们排在第五位。”德信中国如是说。


  不过德信中国想在全国布局,突破浙江区域房企标签的意图也较明显。德信中国方面表示,目前公司已经进入13个城市,未来将进入上海、苏州、无锡、南通等城市。扩张途径,除公开招拍挂方式还将通过兼并收购方式,利用已收购或合作的方式,以较低成本获取土储。


  “我们已制定了全国扩张政策,计划重点布局全国中心城市。未来还计划在武汉、郑州、长沙等城市布局。”德信中国如是说。


净资产负债率高企


  有房企对德信中国的评价是:特色不明显的区域房企,此前中规中矩,但近两年扩张较快。德信中国扩张的一个表现,是资产规模的快速增长。


  2015年德信中国总资产只有148.7亿元,2017年猛增至324亿元,资产规模翻了一倍。至今年六月底,该公司总资产已经达到389.9亿元。


  资产规模在快速增长的同时,负债率也在大幅上升。招股书显示,2015—2017年德信中国总流动负债分别为137.2亿、159.4亿元、271.9亿元,呈现一路走高的态势;至今年六月底,总流动负债已增至338.1亿元。


  与此同时,在净资产负债率这一核心财务指标,也处于高位。数据显示,2015年这一指标为278.7%,2016年该公司净资产负债比率高达 435.2%,2017年降为275.7%。今年上半年虽然有所降低,然而192.6%的净资产负债率,仍处于行业较高水平。


  “可能是为了上市,近几年拿地扩张的势头较此前明显增强,他们对规模的追求明显优先于利润。”有浙江房企表示。


  一家房产机构研究经理告诉财联社记者,发展中的房企出现负债率高,往往因自身扩张所致。“增加土储、投资项目需要大量资金,净资产负债率高企将削弱公司偿债能力,一旦偿债排档期的安排出现纰漏,会使企业现金流变得紧张进而影响财务安全。”这位研究经理说。


  从账龄来看,至今年六月底德信中国要偿还的借款为112.1亿元,一年内要还偿还的借款54.3亿元,两年内偿还的借款40.6亿。


  值得一提的是,在德信中国的融资结构中,非银行贷款占了不小的比例。


  德信中国披露,至今年六月底公司共有12项信托融资,6项资产管理融资。信托融资规模达42.7亿元,资管类融资规模16.9亿元,这两项融资总额约59.7亿元。至今年六月底,信托及资管融资总额占到借款总额的53.2%。


  就财务状况的不佳,德信中国坦陈,公司的净资产负债率维持在较高水平。“主要与公司的业务迅速扩张,致使外部借款增加所致。”


  对于上市后所募资金的用途,德信中国透露资金将有60%用于开发现有物业,包括天空之冀、九溪云庄、德清2017-401-1地块、市心府及时代广场的开发成本。而30%用于潜在物业开发项目的土地收入和建筑成本,以及用于土地储备扩张;另外10%用于补充运营资金。



文章来源“财联社”,本文已做版权声明,点击即可查阅声明文件。
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