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深圳楼市博弈加剧 二手房价格松动渐成趋势
2018年11月12日 证券之星综合 更搜头条

(原标题:深圳楼市博弈加剧 二手房价格松动渐成趋势)

市场趋向平稳、开发商大量推盘、购房者观望……有购房者形容,当前深圳楼市的参与者都“徘徊在十字路口”,买卖双方的“博弈”已初显结果。

投资公司出货

美联物业全国研究中心的数据显示,10月深圳共有18个新房项目入市销售,其中住宅和公寓产品的总推售量高达9977套,11月预计将有21个新房项目入市。虽然10月推盘量大增,但是市场去化率却呈走低态势。无论是顾客扎堆的“网红盘”,还是市区还是较为偏远的楼盘,实际去化率均不理想。深圳市规土委发布的统计数据显示,10月深圳全市新房住宅的成交均价为每平方米54071元,环比下降0.02%,成交套数为1835套,环比下滑18.35%。

证券时报记者发现,数个本来已被“整售”项目也在近期以“散售”的形式入市。在龙华红山地铁站附近,一处“网红”公寓楼盘最近以“散售”的形式推出数百套公寓,价格在每平方米7.5万元至8.5万元左右。

去年11月,该项目的数百套商务公寓才被打包“整售”。此番入市,自然也就吸引许多人来“一睹风采”。不过,多位购房者告诉记者,价格涨幅之大让人难以接受。记者调查显示,2017年11月,这批公寓的备案均价仅为每平方米5.7万元左右,目前的销售价格却直逼附近带学位的住宅项目。深圳中原研究中心的报告显示,这个“次新房”项目入市按照二手房形式来交易,开盘当天成交约30套。

而在罗湖笋岗片区,一处商务公寓项目也是去年“整售”给投资公司的货源,近期投资公司拿出近百套公寓“散售”,房源价格在每平方米7.5万元左右,2017年5月这批商务公寓产品的备案价为每平方米6.8万元左右。

这些本已“整售”的公寓突然“散售”,在一些业内人士看来,原因可能是年底资金紧张,投资公司拿出部分项目回款以减少压力。

美联物业全国研究中心总监何倩茹认为,投资公司一次性大规模拿盘,能获得比较低的折扣,日后转让时可以获取较大的溢价,这是投资公司的一种盈利模式。目前来看,由于“731政策”出台了商务公寓的限售政策,市场上对商务公寓的需求有所降温,而且对商务公寓短期的溢价率预期也有所降低。投资公司在这个时候出货,一方面是预计短期内价格上涨的空间有限,“落袋为安”是上策;另一方面,投资公司购房的资金大多来源于贷款,资金压力也不小,再加上年底一向是楼市销售旺季,因此结合上述这些原因,出现了近期的推货热潮。

以价换量

市场趋向平稳,开发商必然是感触最深。“之前,一些离市区较远的公寓项目推出了一些特价盘,我最近去龙岗中心城看房,发现有商铺也在降价。”成先生告诉记者,“这些商铺都紧靠主干道,原来甚至卖到每平方米8万多元,现在推出特价每平方米3万多元,说是工程抵款,就是之前给施工方房屋来冲抵工程款。”

“开发商每年都有一定的销售目标,如果快到年底尚有距离,他们就会对楼盘进行降价促销,以期快速销售快速回款,完成全年销售目标。”福田一处新盘项目销售经理对记者说。

此外,由于新盘项目和一些酒店式公寓项目大量推出,中介上街兜售房源的现象也在多处出现。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,从企业营销策略来看,开发商资金压力还是很大,密集推盘加上主动促销,表明部分开发商已显露出以价换量的心态。

一边是需求端的观望,一边是供给端的扩大,在一些业主和分析人士看来,深圳楼市似乎已经转入“买方市场”。为了置换更大一点的房子,岳小姐早已经在3个月前把自己的房子挂牌,但仍未卖出,“最近更感到意外的是,之前看好的二手房竟 然有业主主动调低价格,深圳二手房市场似乎已经进入买方市场。”她说。

深圳房地产中介协会此前公布的中介行业标准指数显示,随着楼市观望氛围的日益浓郁,二手房市场的价格也有所松动,除龙岗、大鹏两区外,全市其余各区二手房报价均出现不同程度下调,这也预示着当下二手房市场买卖双方的博弈已初显结果,即二手房价格松动已渐成趋势。何倩茹认为,今年房企整体业绩不太理想,年度销售目标的完成压力非常大,因此在第四季度,一手新房有望出现一些特价房。从10月开始到农历新年之前,是一个窗口期。而楼市的调控方向,暂时仍然以偏紧为主,松动的可能性会有,但要视楼市的整体走势是否出现较为明显的下行情况而定。


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